东方证券：累计销售增速转正，新开工增速创年内新高

乐居财经讯 李礼 11月15日，东方证券发布10 月统计局房地产数据点评。

统计局公布 2019 年 10 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 14072 万平方米、11595 亿元、19927 万平方米，同比增速分别为1.9%、8.8%、23.2%，前值为 2.9%、10.5%、6.7%。

核心观点

10 月销售面积同比维持正增长，1~10 月累计销售面积增速再次转正。10 月商品房销售面积同比增长 1.9%，增速较上月回落 1 个百分点，已连续 4 个月维持正增长，其中东部和东北部地区明显反弹。10 月销售均价同比增长 7.6%，销售金额同比增长 9.7%，增速较上月小幅回升 0.3 个百分点。我们对于 1~10月销售面积累计增速转正的判断已被验证，低库存状态下也并未出现以价换量的情况，房地产市场仍维持较为健康的状态，预计全年销售增速也将维持正值。

10 月新开工增速大幅回升，增速创年内新高。10 月房地产新开工面积同比增长 23.3%，增速较上月提升 16.5 个百分点，单月增速也创下年内新高。1~10月新开工面积累计同比增速为 10.0%。10 月新开工面积/销售面积的比值为1.42，也较上月明显回升。受到融资受限带来的现金流压力的影响，房企对于销售回款的依赖程度提高，预计仍将维持较高的开工强度，四季度的新开工增速仍将维持高位。

10 月房地产投资增速略有回落。10 月房地产投资同比增长 8.8%，增速回落1.7 个百分点。10 月土地成交额小幅回升，同比增速 2.5%，增速较上月上升3.2 个百分点。2018 年 11-12 月土地投资基数较高，就近期房企表现出的拿地意愿看，虽然土地投资数据会略有滞后，但投资将很难继续维持回升态势。因此我们认为房地产投资的核心影响因素仍为建安投资，房地产投资全年增速预计将稳定在 10%左右。

我们维持对 2019 年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为 2%/10%/8%。

投资建议与投资标的

从 10 月数据来看，销售仍维持正增长、房地产投资小幅回落较符合预期，但新开工同比增速出现大幅挑升远超预期，究其原因固然是受到低基数叠加四季度抢工的一定影响，但另一方面也反映出房企在融资端受限后，对销售回款的依赖程度将进一步提高，带动新开工意愿的大幅提升。我们认为明年行业整体将维持平稳，但房企之间的分化将逐步拉大，信贷等资源将进一步向头部集中。在这样的背景下，我们看好融资优势明显，销售规模大，结算资源丰富的龙头房企。标的上仍聚焦两条主线： 1）在融资上更游刃有余的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)；2）业绩上更具弹性的龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

政策调控严厉程度超预期。