财富证券： 房地产开发投资增速温和回落，托底经济作用不容忽视

乐居财经讯 李礼 12月24日，财富证券发布地产行业研报。

投资要点：

房地产开发投资增速温和回落，托底经济作用不容忽视。随着国内经济由过去高速增长变为中高速增长，传统产业尤其是房地产业托底的作用不容忽视。在稳定房地产市场发展的背景下，需求端政策调整更为灵活。但受累于土地投资不景气，房地产开发投资增速将回落。

资金继续向龙头集中。今年以来，房地产行业融资端政策逐步收紧，行业正在进行“供给侧改革”。银行贷款增速持续回落，房地产信托出现净融资为负，房企海外债 2020-2021 迎来偿债高峰。在行业融资整体收紧的背景下，资金有望进一步向头部房企集中。

销售走弱中集中度加速提升。从中长期来看，一二线及都市圈内部分强三线城市受益于都市圈的发展，以其核心区域土地稀缺性和占据具有人口、产业等集中的优势，将表现出更优质的销售韧性。但由于棚改的拉动作用不及过往，三四线销售将走弱。综合来看，2020 年销售将弱于 2019 年，在销售走弱中，行业集中度将呈现加速上升的趋势。

竣工复苏带来后周期机会。根据房地产开发周期，2016 年以来新开工的高增速向竣工的传导是显然的，预计 2020 年房地产竣工面积增速将回升至 7%左右，开竣工增速剪刀差将反转。随着竣工的复苏，地产后周期板块有望迎来趋势性发展。物业管理板块中，随着行业的发展，未来市场份额有望进一步向龙头集中。商业运营的核心是通过明确的定位、优质的招商和各类业态的合理配合有效提升租金水平，拥有品牌优势和优异商业运营能力的运营商将脱颖而出。

投资建议：目前行业估值处于历史底部，在维持行业稳定健康发展的大背景下，维持行业“同步大市”评级。行业中开发板块和后周期板块均有投资机会，开发企业中，在行业集中度提升过程中优选龙头，建议关注万科 A、保利地产，在业绩增速亮眼的主流房企中，建议关注招商蛇口、金地集团；后周期板块中，物业板块建议关注招商积余，商业运营板块建议关注大悦城。

风险提示：行业销售弱于预期；行业融资政策进一步收紧。