招商证券：3月百强房企销售恢复八成 配置三类好公司

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　　【招商证券·房地产】3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解——20年3月百强房企销售数据解读

　　来源 降噪房地产 

　　原创 招商证券赵可（金麒麟分析师）团队 

　　摘要：

　　百强房企销售数据：3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解，具体来看一线龙头及中小规模房企销售额已恢复至去年同期的9成水平，中等规模房企恢复至去年同期的8成水平，小型房企恢复至去年同期的7成水平；36城高频销量数据显示3月随着复工持续推进，各城级城市销量降幅均有较明显收窄；对比百强房企及36城高频销量数据，我们认为百强房企销售恢复更好，而龙头房企的销量恢复情况又优于百强房企；预计基本面不及预期概率增加，政策边际改善概率加大，融资端随无风险利率的改善肉眼可见，这种环境利好板块，而房价硬约束会进一步凸显经营和管理红利高的房企的价值，选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动），配置三类好公司。

　　百强房企销售数据：3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解。3月top1-100房企销售额单月同比增速回升24 PCT至-16%，随着疫情得到缓解及复工推进使得销售有所复苏。结构上看，top10/top11-30/top31-50/top51-100房企3月单月增速分别回升17/29/42/24 PCT至-9%/-21%/-10%/-30%，即各规模房企增速均有较明显回升。

　　具体来看，top1-10（一线龙头房企）及top31-50（中小规模房企）销售额已恢复至去年同期的9成水平；top11-30（中等规模房企）恢复至去年同期的8成水平；top51-100（小型房企）恢复至去年同期的7成水平。

　　（1）2020年3月单月销售额增速较高位：金茂、金科、蛇口（≥20%）；龙光、中海（≥10%）、恒大、龙湖、世茂、碧桂园、绿城（≥0%）；

　　（2）2020年3月累计销售额增速较好：恒大（+22%）、龙光（+1%）；金科、绿城、招蛇、万科、金茂、世茂（≥-10%）；

　　（3）2020年3月累计销售额增速高于19年增速：绿城、金茂、恒大；31家重点跟踪房企中累计增速高于19年共3家，19年增速高于18年的共4家；

　　（4）2020年3月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的31家重点房企中共有27家较上月出现改善，其中金茂、蛇口、金科、滨江改善最为明显

　　36城高频销量数据：全局销量意义变淡，一/二/三四线因前期棚改货币化补贴错峰，3月随复工推进，各城级城市销量降幅均有较明显收窄。

　　本轮中周期全局销量平坦化，主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱，表现为与一/二线城市的节奏较历史一致性大幅下降；结构上看其中一线销量自19年3月高点后趋势回落，8月便已转负，10-11月有所反弹并转正，但12月再次转负，1月转正，2月受疫情冲击大幅下滑并转负，3月由于去年同期基数较高，当月销售仅恢复到去年的5成水平；二线城市销量Q2-Q3平稳增长，11月虽降至负增长但12月反弹回正，今年来增速转负，三四线城市销量同比增速在5月负增长后虽出现小幅反弹但依然保持弱势，1月增速持续相对低位并且负增长，2月领先全国大幅下滑，3月随着复工推进有所恢复。

　　百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符。3月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比-34%，百强房企销量-19%，或因百强房企复工效率更高。结构上看百强房企中一线龙头房企恢复相对更好（已恢复超9成），而小型房企仅恢复到到去年同期的7成，这也印证了头部房企销售恢复情况相对更好。

　　投资建议

　　“稳地价，稳房价，稳预期”下，房价弹性受限依然不变，预计基本面不及预期概率增加，政策边际改善概率加大，融资端随无风险利率的改善肉眼可见，这种环境利好板块，而房价硬约束会进一步凸显经营和管理红利高的房企的价值。选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动）：“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】，未来大象跳舞概率增加；边际改善而获弹性的【金地集团】等；精选“高质量杠杆”的弹性品种，如【金科股份】等；资源型公司仍可获取稳健回报，关注【华侨城A】【华夏幸福】等；（限制名单调出）