物管上市潮|烨星集团净利率下滑 Q1营收或因疫情减少

物业上市大潮又起。2018年6家、2019年10家物业公司陆续上市后，目前物业管理板块的上市公司已达23家。而疫情之下物业价值被二次发现，物管公司逆势而上。据新浪财经不完全统计，2020年港股尚有金融街(000402,股吧)物业、星盛商业、烨星集团（鸿坤物业）、正荣服务、宋都服务、建业新生活、兴业物联7家物管公司等待排队上市，资本市场物业板块扩容在即。

扎根于京津冀的物业烨星集团（新三板称“鸿坤物业”）近日在港启动招股，拟发行1亿股份，每股1.32港元-1.58港元，预期将于3月13日上市。此前兴业物联已经完招股，将于3月9日上市。这意味着，两家小型物业将前后脚进入资本市场。

根据全球发售文件，烨星集团已引入恒基地产的李家杰作为基石投资者，其通过全资控股公司Successful Lotus Limited以2100万港元认购约13.3%~16.8%的发售股份，上市后持股比例低于5%。

此前恒基地产与鸿坤集团（烨星集团母公司）有过交集。2018年恒基地产以4.25亿元收购后者深圳南山一物业重建项目的50%权益。目前二者各持50%权益为共同开发商，该重建项目前还处于规划阶段，预计2020下半年开始发展。

市场消息显示烨星集团公开发售部分已获超额认购约1001倍，有机构预测超购可能达到近2000倍。市场反应火爆的背后不乏投资者打新欲望强烈等因素。须注意的是，烨星集团盈利能力正在下降。

规模是兴业物联的两倍 但发展空间仍受限

烨星集团目前包括21项住宅物业和15项非住宅物业，大部分收入来自于关联房企鸿坤集团开发的物业。2016-2019年8月，其从后者开发的物业获得收益分别约为1.17亿元、1.91亿元、2.47亿元、1.73亿元，在总收益中占比达100%、99.7%、98.1%、98.6%。

公司在管收益面积截止2019年8月为4.9百万平方米，其中99%来自于鸿坤集团，存在对鸿坤集团的高度依赖。2018年，烨星集团才开始有来自独立第三方的物业项目，项目收益面积为4.2万平方米，占比0.9%。

鸿坤地产深耕于北京，也因此烨星集团的项目局限于京津冀地区，报告期该区域面积占比82%~89%。按照管理面积计算，烨星集团的规模约为兴业物联的两倍。尽管如此，公司2018年营业收入也仅为2.5亿元，同属于23家已上市物业公司末尾梯队。

并且公司在京津冀地区的竞争实力不强，于2018年京津冀地区物业管理市场排名第23，市场份额约为0.2%。若市场份额无变化，根据灼识谘询数据，烨星集团在京津冀的发展空间十分有限。

灼识谘询数据显示，未来五年（2018-2023年）北京在管物业的总建筑面积，预计将从530.6百万平方米增加至618.4百万平方米；天津预计将从402.7百万平方米增加至498.8百万平方米；河北预计将从933.4百万平方米增加至1443.2百万平方米。京津冀地区未来五年总的增长空间为693.7百万平方米。

以0.2%的市场份额简单计算，烨星集团或将获得1.38百万平方米增长面积。那么不考虑其他地区的增长，烨星集团未来5年的复合增长率将仅为5.4%。当然以上是保守估计，但也足以说明公司若无法增强自身核心竞争力或突破区域限制，未来在京津冀地区的发展空间十分有限。

或许是意识到这一点。招股书中，烨星集团明确表示募资的65%（64.4百万港元）用来扩大地理据点，并选定了消费能力较高的5个地区，上海、太原市、佛山市、郑州市及无锡市。

但短期内，烨星集团仍主要依靠鸿坤集团增长。2020年和2021年根据相关合约后者将分别交付予的总收益建筑面积约为0.6百万平方米及5.4百万平方米。若合约顺利履行，公司2021年的增长将十分可观。

净利率下滑 Q1受疫情影响营收或减少

烨星集团的财务数据有两个指标值得关注。一是净利率，二是2020年Q1营收。

2016-2019年8月，烨星集团实现营业收入1.2亿元、1.9亿元、2.5亿元、1.8亿元，同比增速64.42%（2017年）、31.12%（2018年）、10.92%（2019年8月）；实现净利润1755万元、3588万元、3694万元、2063万元，同比增速104.5%（2017年）、3.82%（2018年）、-21.5%。

同期得益于不断上涨的物业费，分别为2.1元/月/平方米、2.5元/月/平方米、3.1元/月/平方米、3.1元/月/平方米，烨星集团毛利率整体上涨，分别为32.66%、35.41%、32.54%、37.61%。但净利率有所下降，分别为15.07%、18.57%、14.82%、11.77%。

综上可知，公司营收和净利润增速均在2018年出现不同程度放缓，同期净利率也出现下降。2019年8月最新数据显示盈利继续下滑，在当期营收同比增长10.9%的情况下，净利润却同比下降21.5%；净利率为11.8%，相比于2018年8月下降5个百分点。

公司预计截止2019年12月31日，拥有人应占估计综合溢利不少于2580万元，以此估计每股盈利不少于0.06元，较2018年每股盈利0.16元有所下降。