全国首套房贷利率水平降至5.51% 存量房贷利率“换锚”渐行渐近

　　距离存量房贷利率“重新定价”启动仅剩13个工作日。根据央行去年底的公告，今年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成，也可转换为固定利率，公告同时要求这一转换原则上应于今年8月底前完成。融360大数据研究院分析师李万赋认为，长期来看，LPR利率水平下行空间大，因此绝大多数客户可能会倾向于选择变更为LPR基准浮动利率合同，这意味着，未来银行来自于存量贷款的收益趋于下降。

　　全国房贷利率开年走低

　　融360大数据研究院监测数据显示，2020年1月，全国首套房贷平均利率为5.51%，环比下降1BP，为5年期LPR加点71BP；二套房贷平均利率为5.82%，环比下降2BP，为5年期LPR加点102BP。统计还显示，共有20个城市首套房贷利率环比有所下调，11个城市首套房贷利率水平有所上涨。一线城市中，北上广深的首套房贷利率悉数下调。其中，上海首套房贷利率低至4.82%，创近两年半来历史新低；二线城市中，哈尔滨首套房贷利率降至5.21%，环比下调幅度高达23BP；无锡首套房贷利率上涨幅度最大，为5个BP。

　　李万赋指出，房贷调控政策背景仍是决定房贷利率走势的决定性因素。展望2020年，他认为“房住不炒”依然是房地产政策的关键词，加上“因城施策”开始在全国各地区逐步落实，短期内房贷利率水平仍可能会维持平稳缓慢下降的趋势。

　　实际上，自2019年12月以来，房贷利率已经连续两个月平稳下调，因此，华泰证券(行情601688,诊股)房地产行业研究员陈慎认为阶段性拐点或逐渐显现，不过他也指出，“如果疫情持续，可能打破房地产平稳态势，逆周期调节空间有望加速打开。”

　　选择LPR加点方式更有利

　　根据央行的公告，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR的转换将从3月1日启动，那么，这一转换将对房贷族产生怎样的影响呢？

　　“从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上看，利率下行的概率要大于利率上行的概率。假如说贷款量较大，贷款期限较长，那么，按照LPR加点的方式来选择，可能最为有利。”中国银行(行情601988,诊股)研究院首席研究员宗良指出。

　　央行此前发布的公告显示，今年之前购房的人要在3月至8月之间与银行重新约定房贷利率的定价基准，选择有二：1、选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变。2、选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，每月公布一次。也就是说，选择“LPR+加点”利率后，房贷利率将随之升降，月供也随之变多或变少。

　　记者注意到，在2月7日国新办召开的新闻发布会上，央行副行长潘功胜明确表示，金融市场、货币市场利率变化都会影响LPR预期，而现在市场预期下次中期借贷便利操作的中标利率和2月20日公布的LPR也会有较大概率下行。