东北证券房地产周报：5年期LPR同步下调 房贷利率走向冷静分析

报告摘要：

    市场表现：

    本周申万房地产板块收于3867.51 点，本周累计上涨1.17%，同期上证综指累计下跌0.21%，深证成指累计下跌0.22%，沪深300 累计下跌0.70%。

    行业动态：本周，中国证监会核准中航善达向招商局蛇口发行 3.54 亿股股份、向深圳招商房地产发行0.39 亿股股份购买招商物业100%股权。此外，多家房企发布融资公告：蓝光发展获证监会许可向合格投资者公开发行面值总额不超过 29 亿元的公司债券；新湖中宝公开发行公司债券（第二期），分期发行，发行规模不超过20 亿元（含20 亿元），债券票面金额为100 元，按面值平价发行；中南建设获得中国证券会许可，发行不超过27 亿元公司债券，第一期发行规模10 亿元，票面利率7.60%。

    行业新闻：本周，央行官网公布1 年期LPR(贷款市场报价利率)为4.15%，此前为4.2%；5 年期以上LPR 为4.80%，此前为4.85%，均较上期下调5个bp。

    土地交易：本周土地市场数据统计11 月11 日-11 月17 日。全国100 大中城市合计供应土地规划建筑面积2399.42 万平米，合计成交土地规划建筑面积863.32 万平米,成交总量环比下降22%；当周土地成交楼面均价为3879 元/平米，溢价率5.13%，环比下降，仍处于今年以来的低位。城市土地成交总价为334.85 亿元。

    重点事件点评：我们认为5 年期以上LPR 利率的下调对未来房贷利率的变动具有一定指向性，短期，实际房贷利率变化仍然受地方的房地产市场基本面情况（影响加点数）和银行实际放贷额度影响，当前基本面运行情况不存在房贷利率大幅下调的政策基础，中长期，房贷利率有望稳中有降。而对房地产销售的影响层面，由于LPR 下调至房贷利率下调的短期传导逻辑并不完全顺畅，5 个BP 的下调影响幅度也十分有限，同时目前仍处于机制新旧切换的过渡阶段，因此短期来看对销售的影响很小。

    个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：华夏幸福、金地集团、大悦城、华侨城A、保利地产和万科A；建议关注二线龙头房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、中航善达；

    风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行