兴业物联规模非常小 较大型物管股估值或有折让

　　来源：信诚证券

　　兴业物联（09916）成立于1999年，是河南省的物业管理服务供应商，特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务

　　招股日期︰2月25日至28日

　　上市日期︰3月9日

　　独家保荐人︰中泰国际

　　收款行︰工银亚洲

　　发售1亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

　　每股招股价为1.5元至2元，集资最多2亿元，上市开支约3，080万元

　　按每手2，000股，入场费4，040.3元

　　以上限价2元计算，市值约8亿元（以19年预期经调整盈利约4，410万元人民币计算，市盈率约16.5倍）

　　截至19年9月底 ，平均资产净值约1.06亿元人民币

　　公开发售分为甲组（500万或以下申请人）、乙组（500万以上申请人）

　　业务︰

　　16至18年收入分别为人民币4，727万元、7，606万元、1.31亿元，19年首九个月收入为1.27亿元人民币

　　16至18年毛利分别为人民币2，230万元、3，820万元、6，229万元，19年首九个月毛利为5，859万元人民币

　　16至18年纯利分别为人民币1，148万元、1，927万元、3，422万元，19年首九个月纯利为2，811万元人民币

　　16至18年经调整纯利分别为人民币1，148万元、1，927万元、3，422万元，19年首九个月经调整纯利为3，392万元人民币（若扣除上市开支）

　　公司预计19年度本公司拥有人应占估计综合溢利应不少于3，400万元人民币，其中已计及19年度预期产生的上市开支约1，010万元人民币

　　按18年在管物业建筑面积计算，公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，占18年河南省市场份额约0.6%。于19年，根据中国指数研究院数据，就综合实力而言，公司位列于中国物业服务百强企业排行榜第67位

　　于往绩记录期，公司的在管物业组合快速扩张，建筑面积由16年12月底约70万平方米增至19年9月底约210万平方米。公司的在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米

　　公司大部分在管物业是由正商集团开发，正商集团是中国领先的房地产开发商及房地产开发一级资质企业。公司去年收入约31%来自关联方正商集团，而达69%是来自独立第三方即来自业主的物业管理及增值服务费

　　公司曾于17年4月在内地新三板上市，及后在19年1月摘牌

　　公司历史可追溯至1999年，当时张敬国先生（张女士的父亲，张女士为公司的非执行董事及控股股东之一）透过河南兴业房地产开发有限公司在中国创立一家名为兴业物联管理的有限公司，张敬国先生目前是正商集团董事长

　　集资所得其中约72.3%将用于收购以拓展业务；约7.2%用于提升物业工程服务；约10.5%将用于提升物业管理服务；约10%用作一般营运资金

　　上市后主要股东架构︰

　　非执行董事张惠琪女士持股56.59%

　　盈域（由91名个人股东组成，当中包括多名公司高级管理层）持股18.41%

　　公众持股25%

　　简评︰

　　兴业物联是河南省的物业管理服务供应商，主要提供非住宅物业管理服务，于19年中国物业百强企业中名列第67位，算是规模较细的物业管理公司

　　以上限价2元计算，市值约8亿元，以19年预期经调整盈利约4，410万元人民币计算，市盈率约16.5倍。要留意由于兴业物联规模非常细，变相对比其他大型物管股，公司估值有一定的折让

　　公司股权集中，集资最多2亿元，上市市值仅约8亿元，属市值偏细的新股，因此股价料会较波动。