中海商业和越秀ICC 一幢写字楼的生命周期

15度的椅背倾斜可以加速血液循环，带来更多的氧气，让注意力更加集中；45度的倾斜角度可以给脊椎和腰部柔性的支撑；219度的后仰可以用于午间休憩。”

一方四角舞台，两旁摆着两张用于演示的办公椅子，中海商业副总经理唐安琪站在中间，强调：“我们从100张椅子选择了1张。”她用上述的小例子，证明中海商业将致力于为租户提供最优的办公场合。

这是COOC中海商务2019年峰会现场，站在那方被逐渐点亮的舞台上，唐安琪用一场声情并茂的演讲细述了中海过去一年的发展。谈到在经济波动、写字楼空置率高企的当下，该如何抓住租户，她指出核心竞争力依然是运营。

两天前，类似的看法在广州一场发布会上也出现过。在这场发布会上，越秀地产推出了新项目广州环贸中心（ICC），这是越秀地产写字楼系列升级到3.0版本后的首个面世产品，强调关注社群、健康和智能。

从运营的角度来讲，越秀ICC和写字楼3.0的发布，将视野从对物理空间的关注跃升为对人本身的关注，提倡共享社交、绿色节能、智能高效、舒适健康。

商业世界的大多数行为讲究有利可图，无论是营造良好的办公环境，进行升级改造，还是调整租户组合，大部分的运营手段背后，指向无外乎是提升租金收入以及物业价值。

而从持有型写字楼的经营发展来看，运营是其中重要部分，但并不是最终目的。有行业人士在中海峰会上指出，写字楼经营模式进入三个时代：物管时代，运管时代，资管时代。

在他看来，过往长期以来，不少写字楼依然停留在物管水平，以租金为导向，没有产业集聚的概念，后来到了运管时代，明白运营可以创造价值，但如何真正体现价值，就要进入更高级的资管时代。

中海和越秀

在国内的写字楼市场，中海和越秀各自形成了颇有借鉴意义的两种经营模式：中海注重长期持有，是国内最大单一业权写字楼开发运营商，在手写字楼达45栋；越秀关注资本化，是国内首家将投资物业注入到香港REITs，实现退出的房企。

相对来看，中海写字楼的发展历史悠长。上世纪八十年代，香港湾仔的那栋中国海外大厦是这家房企在商业地产上的起点。

起源于香港，中海在写字楼经营思路同样受到港资开发商的影响，表现在对写字楼长期持有、业权统一、自主经营上。不过，在房地产黄金发展时代，以写字楼为核心的投资物业并不是中海发展的重点，至2013年，该公司投资物业租金收入仅为8.6亿港元。

随着住宅开发销售增速放缓，中海也在加大对写字楼的资源倾斜力度。2017年中海已竣工写字楼为38栋，购物中心12家，至2018年底，写字楼数量达到42栋，购物中心13家，投资物业租金收入为40.6亿港元，其中写字楼租金收入28.42亿元，占比70%。

据唐安琪介绍，目前COOC中海商务在手写字楼达到45栋，运营面积超过277万平方米，预计租金收入比去年同期增长31.2%，新项目增量占比5.8%，存量项目提升占比达18.6%。

而越秀地产写字楼的出发点大概是1997年落成的城建大厦，五年之后财富广场落成，这是越秀写字楼1.0产品，主要满足初期办公集聚需求。

2005年，越秀地产将包括城建大厦、财富广场、白马大厦、维多利广场打包成信托资产包，奔赴香港上市，这是首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金。

此后数年，越秀地产先后将广州新都会（2018年出售）、广州国际金融中心、上海越秀大厦、武汉物业以及杭州维多利亚商务中心注入到越秀房托中，使得这一信托基金总资产从成立起的46亿元增长至358亿元，年复合增长率约为17.1%。

其中，广州国际金融中心则是越秀地产写字楼2.0代表产品，侧重于接轨国际标准；最新推出的广州ICC则是越秀写字楼3.0产品，关注社群、健康和智能。

截至2019年6月底，越秀地产直接持有出租投资物业录得租金收入3.37亿元，同比增长6.6%，出租面积共约58.80万平方米，其中，写字楼约占49.36%；其持股约36.39%的越秀房托持有出租性商业物业约97万平方米，上半年实现收入10亿元，同比基本持平。

楼宇经济与运营

因为拥有稳定的现金流和较为可观的投资回报率，写字楼成为房企资产配置的主要方向，也成为了越来越受投资者青睐的投资标的。

在中海商务2019年峰会上，戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平介绍，自2016年以来，国内大宗交易每年总额都超过2000亿元，其中写字楼交易是主导，占比在50%左右。