楼市已现调整征兆，一轮房价下跌或将不可避免？

楼市下半场或将迎来“新拐点”。近期，北京不少二手房价格开始下调，据北京日报的消息，在北京东三环一套某三居室房屋，房屋价格甚至降价110万！

对于三四线城市来说，第一，那些区位优势不佳、人口持续大量流出的城市将面临着更大的房价调整压力。第二，库存水平高的三四线城市，刚需客户的二手房需求变得越来越少，同时这些城市如果没有形成高效的二手房交易市场，流动性很低，那么那些以投资为目的的购房人群可能难以脱手。

11月27日，社科院的11月《中国住房市场发展月度分析报告》甚至对包括北京、天津在内的十个城市的房价提出下跌预警。今年11月，根据中指研究院发布的房价指数，北京、广州和武汉环比分别下跌0.25%、0.18%、0.14%；南京、天津和重庆（主城区）跌幅则在0.1%（含）以内。其中跌幅最大的吉林、中山、秦皇岛环比分别下跌1.07%、1.04%和1.00%。

楼市已现调整征兆，房价真的要下跌吗？

跌，还是不跌？

都说房地产过度繁荣的话，会挤压消费，毕竟人们买了房就会缩衣紧食；但同时房地产也可以拉动消费，因为买了房以后，还要装修、买家电家具等等。那涨又不行，跌又不行，怎么办呢？我认为，房价必须适当调整到与收入相匹配的水平，才算是合理的。原因如下：

1、据Numbeo网站2018年11月数据，香港城区平均房价2.88万美元/平米，郊区平均房价1.85万美元/平米，房价收入比达到47.81倍，绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。

高房价的背后，是人均GDP高达约6万美元的香港，但人均居住面积仅16平米的窘境。因此就贫富差距来看，香港是发达经济体或地区中最高的。

2、目前我国人口结构不允许房价过快上涨。截至2018年末我国城市化水平达59.58%，但据研究推断，当城市化水平超过60%以后，其增长将变得很缓慢，因此未来购房刚需可能不足以支撑过快上涨的房价，房价的水平应当与当前城市化水平相匹配。

以日本为例，早在上世纪50年代，日本城市化水平就达到60%左右，但之后年均新增城市人口并不多，使得后期城市房地产缺乏有力的需求支撑，最终刺破房地产泡沫破灭。

3、目前国内土地制度和房产的相关法律并不健全，尤其是中国的土地财政和住房租赁制度的不完善，会导致投机盛行，并不利于房地产过度繁荣。

不过，至于下跌多少，我认为预测的意义不大，因为房地产与经济又太多联系之处，影响机制太复杂。

如果房价下跌，可以释放消费潜力吗？

截至2018年，我国房地产总市值达到65万亿美元，约合人民币451万亿，如果全国房价普遍下跌哪怕1%，就将蒸发约4.5万亿元的市值，大概相当于失去了两个深圳。

但显然这是不可能的，也是非常片面的。所以说，如果房价真的下跌1%的话，经济将受到重挫，更谈不上什么释放消费潜力了。国内的大多数市场都是买涨不买跌，在上涨周期中，无论房价多贵，刚需只要有能力咬咬牙都会上车，但如果是下跌周期，可能即使刚需也会持币观望，毕竟谁不想以更低的价格买房呢？