余丰慧：“房住不炒”实现后房价继续上涨怎么办？

余丰慧：“房住不炒”实现后房价继续上涨怎么办？   时间：2019年12月27日 08:44:22&nbsp中财网    

　　住房和城乡建设部表示，2019年，我国的房地产市场总体保持平稳运行，明年各地将继续坚持“稳”字当头，继续着力稳地价、稳房价、稳预期，同时将长期继续坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

　　稳字当头，已经强调很多年了，但一直上涨。2019年好不容易房价下跌的预期有点苗头，又来个“稳”字当头。这样，解释的空间就非常大了。稳字当头，包括上涨与下跌都不是稳字当头。房价大跌或者继续下跌的可能性有多大呢？如果不折不扣贯彻“房住不炒”原则，不干预，不捉急，房价下跌预期基础再巩固一些。走低的空间至少还有。

　　目前房地产市场中最应该强化保护珍惜“房价走低预期已经出现”这个极好苗头，这是贯彻落实“房住不炒”取得的最大成效。一个思想应该树立起来：应该彻底摆脱房地产经济依赖症，解开被房地产绑架的经济枷锁；应该对于房价下降或者大跌带来的风险包括金融风险有应对必胜的预案，这考验着管理房地产的智慧。

　　如果房价稍微不涨或者市场低迷走弱，就如临大敌、惊慌失措。打着“稳”的幌子，阻止房价理性回归，变相呵护房价上涨，这将使得多年“房住不炒”取得的成效付诸东流。从房价下跌谁最捉急中就能看出世事百态，也能看出其真实面目。

　　在房地产调控中最应该赞扬的是金融管理部门包括银监会和央行。把商业银行等调控体系里的金融资源卡死不让其进入房地产后，又把非银行金融机构、互联网金融、民间借贷金融等在中国大地上的金融资源彻底卡死，不让其进入房地产市场。无奈，一些房企跑到海外去融资发债。

　　金融是房地产的命脉，金融是房地产的血液，特别是中国房地产模式的高负债。只要把所有流向房地产市场的金融渠道全部卡死，房地产回归理性，房价下跌甚至大跌都指日可待。

　　目前形成的难能可贵的房价预期，已经导致观望氛围形成。买涨不买跌的中国传统习俗，一定会加速放大这种预期。在这种预期下，房地产作为不动产是流动性最差的，是变现能力最弱的。这是美国人拿股票不拿房地产的原因之一。不动产一个交易规律是你越急着脱手，就越卖不出去。不信的话，现在拥有多套房产的人，你卖一套房子试试。现在卖一套房保准你脱一层皮，费事费时费精力，一般人很难承受得起。

　　目前仍然看不到金融监管部门有松懈房地产金融政策的丝毫迹象。而且日前又在信托产品募集资金、银行资金绕道进入房地产等几起案件上进行了通报查处和高额罚款。金融资源进入房地产在继续收紧。在这种情况下，房价继续回落是大概率事件！

　　密切关注房地产金融政策的动向，只要稍有松绑迹象，就一定预示着新一轮房地产启动就像干草地里的热风在悄悄的吹着！其他都是打酱油的，再嚎叫也起不到实质性作用。

　　对于2020年以及以后的房地产政策应该与时俱进，往深层次思考。一个摆在面前的情况是实现“房住不炒”目标后，房价继续上涨怎么办？

　　客户地说，这几年投机投资性购房已经非常非常少了。无论几套房，大多都是以居住为目的的，特别是诸如在海南、沿海地区买房，最多是候鸟式居住需求。炒房不赚钱，投资房产甚至亏本的社会氛围正在形成。特别是在一线城市基本挤出了投机投资性需求。但是，一旦放开调控政策房价仍然会上涨，这就是一个尖锐的供需矛盾问题了。怎么办？

　　从整个人口劳动力流动方向上看，各层次劳动力流向一线城市、省会城市这个格局长期不会改变。只有在供需上解决问题。需求上不分户籍，保证长期在城市工作者最少一套房，改善型住房可以小房换大房，环境差的地方换环境好的地方，非学区房换学区房等。从需求角度分析，我是倾向于发挥市场机制作用，利用基本挤出投机投资性需求情况下的价格来调节人口和劳动资源配置流动。

　　另外一个就是供给上大做文章。房价高的直接原因就是房地产供给侧结构性改革不到位，没有落实好。在基本挤出投机投资性需求情况下，解决房价继续上涨的最主要办法就是加大土地资源供给，加大住房建设，加大商品房投放市场，利用市场手段加大盘活空置房，加大开发商囤积的房子投放市场。任何商品价格上涨的主要原因就是供给不足，供需失衡，这是一个最容易懂的常识性问题。

　　政府在房地产市场中只管两件事情：一是采取各种形式解决极低少数群体的住房保障问题；二是管住住房市场过度投机投资需求，压缩到合理比例！(经济金融专家、《金融科技》作者、华中科大兼职教授)

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