明年三月房贷利率迎全面调整，当年月供水平保持不变

今年8月，央行发布公告调整新发放的商业性个人住房贷款利率。短短四个月过去，央行再度发布公告，千万家庭关注的存量住房贷款也将结束传统利率定价方式。那么，这些存量房贷未来将如何计算利率？新政后月供会上涨吗？记者对此采访了银行业相关人士。

哪些人会受到影响？

12月28日央行发布公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。原则上应于2020年8月31日前完成转换。

“我家的房贷是不是属于‘存量浮动利率贷款’？”昨日，家住积玉桥的黎女士表示，自己8年前购买了一套住房，当时贷款利率打了九折，不知道是否会受到新政的影响。

记者咨询了一家国有大型银行个贷部负责人了解到，黎女士提到的房贷利率，就是大家以往说的“基准利率打多少折”或“基准利率上浮多少”，这些贷款都属于浮动利率贷款。新政后，这些房贷的利率定价方式将发生变化，今后将根据LPR（贷款市场报价利率）加点形成。

这位负责人告诉记者，十几年前武汉还有少量的固定利率房贷，但是目前九成以上都是浮动利率贷款。“至于存量的固定利率房贷是否受到新政影响还不确定，”他表示，“各家银行的细则还没有出来，估计到时候会有一个说法。”

至于如何转换，该负责人说，贷款人要留意贷款银行发出的短信、邮件、手机银行和电话通知。接到通知后，选择最简便的方式办理，“很有可能是电子渠道签约和线下网店同步办理”。

两种模式如何选择？

从央行公告可以看出，房贷族需要做一个选择题——那就是今后的利率是转换成“LPR+加点”方式，还是固定利率。

按照规定，选择固定利率后，即维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。而选择“LPR+加点”利率，LPR每月公布一次，可能上涨也可能下调，而利率调整的周期，根据贷款人和银行的约定为准，最短为一年。

具体利率如何计算？一名银行界资深人士告诉记者，若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为基准利率（目前为4.9%）上浮10%，那么现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

若这名贷款人选择固定利率，那么以后的房贷利率仍会是5.39%。但若他选择了“LPR+加点”利率，并确定在2020年3月30日转换定价基准，重定价日选择为每年1月1日，周期为1年的话，那么根据2019年12月的5年期以上LPR数值4.8%，今后该贷款人的加点幅度为5.39%-4.8%=0.59%。这样，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)，也就是2020年月供水平其实不变。但如果2020年12月发布的5年期以上LPR为4.7%，那么他接下来一年的利率应该是5.29%（4.7%+0.59%)，以贷款100万、分30年还计算，每月月供能少五六十元。

那么，该选择浮动利率还是固定利率呢？根据以上算法可以看到，浮动利率的好处是，只要市场降息，房贷利率也会随之下降。上述银行界资深人士预测，就当前利率市场环境来说，LPR仍有一定的下行空间，不过因房地产市场调控的原因，房贷利率总体会不会出现大幅度下调。