质造盘地 | 未来房价至少卖到8万+/的海淀西北旺，现在还有价值洼地吗？

　　北京土拍市场高潮不断，2月25日，海淀区出让了开年以来的第5宗住宅地块，妥妥的超过2019年全年海淀区所成交的4宗地块，优质地块的竞拍再一次引发市场热度。

　　今日出让的地块全称为“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块，参与竞拍的主体有四家，分别是中海+实创、华润+中交+北科建、中海+实创、平安、世茂，最终该地块经过72轮由华润+中交+北科建竞得。

　　西北旺地块溢价率达26.2%今日出让的海淀地块是一块非常优质的综合性地块，首先，其位于北清路北侧，与永丰产业园相邻，交通十分便利，距离地铁永丰站约3公里左右，紧邻京藏和京新两条高速，除了交通和产业之外，该地块周边有很多保障性住房，都是比较成熟的小区，因此，居住氛围比较浓厚。

项目位置图

　　不仅是位置，海淀地块规划较好。具体来看，该地块性质包括R2二类居住用地、F3其他类多功能用地、A51医院用地、A61机构养老设施用地，总建筑控制规模为162845 平方米，此外，该社区还规划有派出所、邮政所及出租汽车站等，医院用地未来将成为社区卫生服务中心，疫情给人们的一个感受是社会医院十分缺乏，因此该配套可以说是非常全面。

　　更重要的是，该地块与2月14日出让的“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块系相邻地块，整体地块的地上建筑面积达27万㎡，下图是该综合体块的具体规划详情，可以看到，医院和住宅的绿化率将达30%，住宅部分容积率为2.5。

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

　　西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块底价60.34亿元，最终由华润+中交+北科建联合体竞得，成交价76亿元，溢价率25.95%，楼面价46670元/平方米。和讯房产日前报道过，西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块经过52轮激烈角逐，最终由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元总价竞得，楼面价50587元/㎡，溢价率26.2%，短短半月之内，华润接连拿下两宗海淀地块，可谓非常看好海淀楼市未来的市场潜力。

　　贝壳研究院新房分析师潘浩认为，此地块的成交，足以证明开发商对于该地块价值的信心，实际上也是对市场未来走势充满信心的表现。同时此次再次由国企联合体得手，彰显了国企的资金实力。

　　海淀地块供应大增在北京的各个区中，海淀区的住宅最稀缺，也最受欢迎，无奈海淀地块的出让一直非常“吝啬”，不过，这种情况在2020年初有了改变。

　　和讯房产梳理发现，2020年开年至今，海淀区已经成交了5宗住宅地块，中指院数据显示，2019年全年海淀区共成交地块4宗住宅，而且主要以限价房为主，也就是说，2020年刚过去两个月，海淀区的土地出让次数就已经超过了去年。

制图：和讯房产

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，从海淀北部来讲，实现产城融合需要补充一些住宅地块，此前海淀北部的土地基本都用于产业园区开发了，这造成了区域内出现潮汐式的通勤人群，而且区域内部的交通拥堵，配套资源不足，适当补充一些住宅用地，不管是去年的限竞房，还是今年的商品住宅地块上市，都会利于区域内整体的产城发展。

　　不仅如此，2020年以来，海淀区已经出让了两宗不限价地块，众所周知，前两年北京市场主要以限竞房为主，自从去年下半年以来，开始逐渐增加纯商品房地块的供应，这也是2016年以来海淀区的首次连续出让不限价地块。