世邦魏理仕：中国房地产市场韧性增强 得益于积极的财政政策及市场开放

　　得益于积极的财政政策及市场开放，中国房地产市场韧性增强。世邦魏理仕近日发布相关报告称，中国经济具备韧性且将持续结构转型，开放力度和知识产权保护将不断加强。中国写字楼、零售和仓储物流等商业地产具备广阔的市场空间，开发租赁及投资前景受到政策和经济基本面发展长期支持。

　　报告认为，在2019年第二季度实施的额外财政刺激和多项加大开放措施的支持下，今年国内生产总值有望保持6%以上的增长。

　　报告指出，最近几个月，中国政府发布了对符合条件的集成电路设计和软件开发公司的税收减免，并发放了5G牌照。此外，最新发布的2019年版外商投资负面清单和2019年《鼓励外商投资产业目录》将允许和鼓励外国投资进入更多行业。

　　世邦魏理仕在2019年上半年追踪的17个市场中，有12个市场的写字楼租金有所下降。同时，业主增加了免租期等激励措施，以吸引高品质的租户。租户扩张动能减弱令上半年写字楼净吸纳量同比下降50%左右。

　　世邦魏理仕预计在市场开放和财政政策支持下，2019年下半年的办公需求将有所改善。

　　报告分析称，写字楼需求的行业基础仍然广泛，而政府进一步的对外开放将在中期内促使租赁需求更加多元化。尽管少数企业的租赁决策可能趋于谨慎，但科技公司将持续为租赁市场提供强大的驱动力。

　　商务园区由于受到税收和租赁补贴在内的强有力的政策支持，将继续享有出色的租赁市场表现。这一趋势在高科技企业集聚的城市尤为明显。2019年，上海的商务园区净吸纳量在上半年同比增长了70%。包括深圳前海、宁波SBD和天津和平区在内的一些地方政府最近开始提供租赁激励措施，以期在严峻经济环境下缓解供应过剩局面并降低企业经营成本。

　　2019年上半年由于电商租户迁往自建库以及一些地方政府对仓库租户施行了更严格的税收收入门槛，高标准仓库净吸纳量放缓，但租赁交易保持活跃。受国内消费驱动的第三方物流和零售租户仍是主要需求来源。

　　在供应链重塑的大趋势下，低端制造业继续从中国转移到东南亚，但外资在华扩张的步伐亦未间断。由于中国消费市场的重要性，一些消费电子产品、汽车和快速消费品制造商相继宣布了在中国投资新建生产设施的计划。一项中国美国商会的最新调查发现，尽管约40.7%的受访者正在考虑或已经将制造设施迁移到中国境外，但同时35.3%的受访者表示将采取“在中国，为了中国”的战略来应对全球化趋势中的不确定性。

　　根据上周发布的2019年《鼓励外商投资产业目录》，5G核心组件、云计算设备和芯片封装设备等高端制造行业的外商投资将享有税收和土地方面优惠政策，机构认为，这将创造更多的工业用地和厂房需求。

　　报告分析，2019年上半年，中国商业地产大宗交易投资总额达到1000亿元人民币，同比下降16.5%。鉴于中国经济和人民币汇率的潜在波动，投资者的投资策略变得更具选择性。

　　跨境投资仍然活跃。随着国内资本投资情绪日趋理性，外资买家的竞争力有所增强。然而，由于投资者对租赁风险日益关注，一段时间内买卖双方价格差距可能会有所扩大，导致交易谈判的进程拉长。