房贷期限20年，目前利率上浮10%，选择固定好还是LPR好？

个人观点长期建议转换成LPR，未来可以参考发达国家利率水平——社会财富是一个不断积累的过程，财富的增加必然导致其找不到出路，即市场利率会下行。

一个国家越穷，利率水平越高

一个国家越穷，社会对资金的需求越紧张，利率水平便会高涨。其次，一个国家越穷，货币政策越难实施，毕竟国家可调配的资金不多，往往以致通货膨胀不可控，即会导致利率水平高涨。

反过来推导，一个国家越富有，它的利率水平会持续走低，甚至为负——可以参考发达国家利率水平，特别是央行决议利率为负的国家。

那么追根问题本身，你是相信我国越来越富有，还是越来越穷呢？如果相信越来越富有，那么利率水平会走低，选择LPR就可以得到优惠。

选择LPR并不排除中短期内走高

上文推导，从长期来看，利率水平会走低，选择LPR会得到相应的优惠。但是并不排除近年会走高，因为经济走下坡，国家持续实施货币宽松政策，比如2020年刚开始就公布于1月5日降准0.5%。

经济不景气，需要更多的资金注入，但资金注入之后没有产生效益（经济持续不景气），未来某段时间必然导致通胀较高（大水漫灌现象），市场利率表现会是先下行然后走高。

因此，房贷换成LPR两三年之后，不一定得到优惠，可能利率水平更高。

实体经济与房地产相分离，实则便于未来实施货币宽松政策

目前对于已还供的业主，选择只有两个：一、换成固定利率，上浮10%，目前即是4.9%*110%=5.39%——利率水平永远为5.39%，不再有上浮的概念；二、换成LPR，可调整期限最短为12个月，即换成LPR之后,期限内（与银行商议，最短是12个月）贷款利率仍然为5.39%，期限外就要看当时的LPR利率，利率可分解为LPR+（5.39%-2019年12月20日LPR）。

注：2019年12月20日LPR五年期LPR为4.8%。

房贷“换锚”，不管是选择固定利率还是LPR，央行的操作就是想将实际经济与房地产剥离出来，使货币政策更好服务于实体经济。即往后降息不会直接导致房贷利率下降，也就不会直接利好房地产，避免货币宽松之后过多的资金流入房地产。

央行的此番操作，明显表示未来货币政策将持续宽松，比如降息利好实体经济，不支持资金直接流入房地产。但是资金它有一个传导作用，不能直接也会间接，比如央行降息也会导致LPR下行，同样利好房地产。

因此，不能排除此次降准就是为了拉高更换LPR后总体房贷利率水平（上文括号内基点上涨）的可能，有利于后期央行降息，服务于实体经济。

总结

选择固定利率好还是选择LPR好呢？期限较短建议选择固定利率,比如贷款期限剩下没几年的，因为大水漫灌之后恐通胀高涨，导致市场利率上行；反之，如果贷款期限剩余较长，更建议选择LPR，因为随着社会财富的增长，资金会找不到出路，市场利率会走低。

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