企鹅前线|2020年楼市展望：办公市场仍面临挑战 一线城市豪宅市场走势稳健

腾讯房产·上海站1月16日消息 第一太平戴维斯发布《审时·读市 – 第一太平戴维斯2020年中国房地产市场展望》 ，不仅从宏观经济、房地产市场多维度分析，更深入生活、人口、城市规划等主题全面剖析2020房地产市场趋势。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管James Macdonald（简可）表示：“修桥铺路、筑巢引凤的发展思路令中国的房地产业及经济规模达至史无前例的高度，但其高增长的可持续性正面临考验。在国内经济发展日趋成熟的同时，人口结构、外部经济环境也在发生重大变化，各行各业均在寻求转型调整之时，房地产业由粗放增长向精细运营的升级已成必然。”

健康发展理念、人口结构变化及城市规划调整深刻影响市场长期走势

过去五年中，经济及社会发展的重心发生了明显转变。在经济转型、服务业结构升级、质优于量、消费升级、转变经济发展方式等关键词之下，健康发展理念已深入人心。对房地产行业而言，无论零售、住宅、办公等具体形态，或是区域控规，都应积极融合这一理念，顺应未来趋势。

人口红利为过去四十多年来中国经济增长提供了有力支撑。然而老龄化出现和结构化差异正带来新的课题。地方政府除将应对养老问题，也需创造更多条件，吸引年轻人口流入。

2020年是中国十三五规划的最后一年。同时，全国住房信息联网、国土空间规划体系等高规格系统建设预计将在2020年建成或基本建成，推动土地规划和房地产发展进入可持续性更高、系统性更强的新时代。随着经济转型和新型城镇化推进，不同城市正呈现不同的发展路径。成熟、成长和收缩型城市都需适时调整规划，重新思考设计、优化用途。

办公市场供过于求仍在持续，政府鼓励实体经济发展举措形成潜在利好

持续的金融领域去杠杆对商务活动的影响逐步显现，进而对办公市场租赁需求产生连锁反应。出于对经济前景不确定性及自身盈利能力的担忧，一些企业暂停或收紧投资计划，着力削减成本、节省开支。倾向扩张的企业类型有限，更多租赁行为集中于续约或迁至低成本区位。

2019年，全国16个重点城市写字楼供应总量达672万平方米，较去年全年增长22%。续租类交易占比提升，市场去化速度放缓导致平均空置率同比上升1.6个百分点至24.5%。一线城市中仅有广州空置率低于5%，二线城市中仅有重庆、杭州、福州及天津年末空置率同比下降，部分原因在于新增供应较为有限，但仍不足以扭转市场以价换量走势。2019年，16座城市甲级写字楼平均租金下跌2.6%。

由于整体租赁需求尚未显著回暖，供过于求局面仍将延续，2020年的办公市场依然面临挑战。预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,128万平方米的写字楼供应，业主方需积极调整运营思路和租赁策略以应对挑战。除租赁条件优惠，对物业进行更具针对性的定位、提升配套和服务，都有助于提升项目吸引力。

图：16座城市新增甲级写字楼供应，2017年至2021年预测

数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部

零售市场展现韧性，民生消费与顶级市场表现稳健

得益于庞大的市场规模及持续增长的零售额，中国对国际品牌的重要性不言而喻。新的品类和营销方式不断出现，令市场格局更加错综复杂。新旧竞争项目众多，商场业绩差异逐步放大，前瞻性的定位、合理的商户配比和积极的资管策略愈发重要。

2019年，16座城市累计零售商业供应量同比下降11%，为751万平方米。与2018年相比，普遍缺乏具备足够影响力的大型标杆项目。现有优质项目调改带动整体租金走势平稳，全年首层平均租金累计上涨1.3%，空置率微升0.2个百分点至7.3%。其中，空置率最低的深圳为4.3%，昆明则因供应攀至历史新高，空置率升幅最大，同比上升3.4个百分点。

预计2020年全国16座重点城市还将迎来近1,090万平方米的零售供应。商场未来收益表现很大程度上取决于运营商专业能力，地段本身已不足以形成足够保障。其中，顶级奢侈品商场受益于境外消费回流，表现仍好于大市。此外，核心商圈的老旧项目改造仍将为投资者关注。

图：16座城市新增购物中心供应，2017年至2021年预测