中信建投：1月百强房企销售回落，海外债发行规模创新高

要闻 中信建投：1月百强房企销售回落，海外债发行规模创新高 2020年2月5日 21:20:06 中信建投证券

本文来源微信公众号“地产加把劲”，作者中信证券分析师竺劲。

销售篇

春节错位叠加公共卫生事件，百强房企1月销售增速回落。春节错位叠加公共卫生事件，多地在本月下文要求暂停售楼活动，春节期间购房者出门意愿下降，返乡置业也受到较大程度影响，百强房企1月销售金额同比出现下滑。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，1月百强房企全口径销售金额同比减少12.7%，增速较去年下降10.1pct。1月销售回落也体现在各梯队房企表现上。

部分房企销售亮眼，规模央企优势延续。单月增速来看，榜单Top30房企中，时代中国（01233）、龙光（03380）、万科（02202）、金科、金地（00535）、佳兆业（01638）、荣盛保持两位数增长，招商蛇口、金茂（00817）和碧桂园（02007）实现个位数增长，其余均出现不同程度负增长。规模央企除华润排名较去年同期有所下滑但仍保持Top10外，中海、招蛇、金茂均有不同程度上升。

融资篇

1月房地产股权融资同比有所增加。大悦城成功实施定增，合计募集资金24.26亿元，环比略有下降。

1月房企债券融资环比增幅较大，海外债占比超七成。房企债券融资总额为1223亿元，同比减少16.59%，其中，境内发债357亿元，同比减少63.40%，占比29%;境外发债866亿元，同比增长76.60%，占比71%。

房地产信托融资持续趋冷。根据用益信托网数据，1月房地产信托成立183款产品，募资规模为319.16亿元，同比下降61.56%。

投资建议

对于地产板块而言，我们认为疫情不改变房地产板块的长期逻辑和趋势，当前板块估值处于历史底部，我们认为尽管开发销售受到影响，但龙头房企的潜力值得肯定，包括其回款能力和融资能力，我们推荐万科A、保利地产、金地集团、阳光城。相对而言，物业管理行业受到疫情冲击小，其业绩确定性和行业成长性值得肯定，我们推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正。

(以下为节选内容，非报告全文)

1 销售篇

1.1春节错位叠加公共卫生事件，百强房企1月销售增速回落由于今年春节较去年提前11天叠加全国公共卫生事件因素，多地在本月下文要求暂停售楼活动，春节期间购房者出门意愿下降，返乡置业也受到较大程度影响，百强房企1月销售金额同比出现下滑。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，2020年1月份百强房企实现全口径销售金额5771亿元，同比减少12.7%，增速较去年同期下降10.1pct。从单月环比来看，百强房企1月销售金额环比12月减少56.6%，去年末集中推盘后出现明显回落。

1月销售回落也体现在各梯队房企表现上，但龙头房企销售韧性较好，Top3房企单月业绩不降反升。具体而言，2020年1月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100房企全口径销售金额增速分别为5%、-26%、-14%、-9%、-22%，Top1-3梯队表现最好，Top4-10梯队业绩回落明显。与去年同期增速比较来看，各梯队房企全口径销售金额增速分别变化+32.7pct、-29.6pct、-16.4pct、-15pct、-41.6pct，Top1-3梯队增速逆势扩大，好于去年同期，而Top51-100梯队房企增速下滑幅度较为明显。

1.2 销售梯队门槛降低不同梯队房企全口径销售门槛在本月均有所降低，但降幅分化明显，权益口径来看，Top20梯队竞争仍然激烈。从全口径金额入榜门槛来看，Top10、Top20、Top50和Top100销售门槛分别同比下降5.7%、8.2%、11.1%、21.1%、21.1%，Top3、Top10销售门槛下降幅度较小，而50名之后的梯队降幅显著。从权益金额口径来看，Top3和Top20梯队门槛同比分别提升1.1%和1.3%，其余梯队门槛较去年同期均有所降低，其中Top10门槛下降明显，降幅为26.6%。

房企集中度方面，2019年Top100房企权益销售金额集中度为53%，与2018年基本持平，但在结构上存在分化。其中，Top1-3梯队房企由于规模增速放缓，集中度略降(yoy-0.2%)，但仍维持在10%附近;Top4-10和Top11-20房企集中度在本年进一步提升0.5pct和0.4pct，但Top20之后以及Top50之后的房企销售集中度分别下降0.3pct和0.7pct，百强房企销售结构方面头部效应愈发明显。