2018年衢州市房地产市场运行情况分析

　　我市在市委1433发展战略体系**下，以“活力新衢州、美丽大花园”建设为契机，通盘布局，狠抓项目落实。房地产开发市场呈现投资高位运行，销售回落。下半年以来，受大环境影响，销售存在下行压力。全市完成房地产开发投资253.43亿元，增长59.9%，增幅位居省内各地市第二位；实现商品房销售面积271.06万平方米，下降5.7%，增幅位居省内各地市第九位。

　　一、我市房地产市场运行基本情况

　　（一）投资强劲。2018年，全市完成房地产开发投资253.43亿元，增长59.9%。

　　1.从用途看，住宅和其他用房投资增长，办公及商业用房下降。全市住宅投资213.86亿元，增长87.5%；其他用房投资17.81亿元，增长32.7%；商业营业用房投资18.85亿元，下降29.0%；办公楼投资2.91亿元，下降35.5%。

　　2.从构成看，土地购置费近6成。全市土地购置费145.02亿元，增长126.5%，占房地产开发投资的57.2%；建筑工程投资85.33亿元，增长17.9%，占33.7%；其他方面投资23.08亿元，占9.1%。

　　3.分地域看，市区投资超5成。市区（包括柯城区、衢江区、市本级，下同）投资130.69亿元、江山投资43.69亿元、龙游投资35.34亿元、开化投资22.70亿元、常山投资21.01亿元，占房地产开发投资比重分别为51.6％、17.2％、13.9％、9.0％、8.3％。

　　4.从开发规模看，住宅施工面积占7成。全市房屋施工面积923.66万平方米，增长6.1%；其中住宅施工面积646.49万平方米，增长10.6%，占施工面积的比重70.0％；其他类用房施工面积277.17万平方米，占30.0％。

　　（二）销售略有下降，但总体平稳。全市商品房销售面积271.06万平方米，下降5.7%。

　　1.按用途分，住宅销售占比最大。全市住宅销售面积235.47万平方米，增长6.9%，占销售面积的比重86.9％；其他房屋销售面积16.74万平方米，占6.2％；商业营业用房销售面积13.89万平方米，占5.1％；办公楼销售面积4.95万平方米，占1.8％。

　　2.按销售形态分，以期房销售为主。全市房地产开发业期房销售面积236.90万平方米，增长1.0%，占总销售面积的比重87.4%；现房销售面积34.16万平方米，下降35.5%，占比12.6%。

　　3.按地域分，市区为主。2018年，市区销售121.93万平方米、占总销售面积的比重45.0%。详见下表

　　4.从存量房看，住宅和办公楼下降，其他类用房增长。2018年末，全市现房待售面积98.34万平方米，增长0.8%。其中住宅待售面积25.25万平方米，下降13.9%；办公楼待售面积8.58万平方米，下降22.4%；商业营业用房待售面积30.57万平方米，增长1.0%；其他用房待售面积33.93万平方米，增长26.2%。在住宅待售面积中大户型待售面积达14.33万平方米，占住宅待售面积的比重56.7%。

　　5.分季度看，销售均价逐季下行。今年一季度为我市商品房当季销售均价最高，12062元/平方米，其中住宅销售均价12796元/平方米。显逐季下行迹象。详见下表

　　6.从季度当季销售量看，二季度销售较多，三、四季度销售指标较二季度有所减少。详见下表

　　2018年按季度分全市商品房实现当季销售情况表

　　二、存在问题

　　（一）库存结构，大户型占比高，小户型占比少。在住宅待售面积中大户型（144平方米以上）待售面积达14.33万平方米，占住宅待售面积的比重56.7%。大户型总价高，从目前收入水平看，绝大部分普通市民购置有难度，所以要合理调整开发户型结构。

　　（二）开发规模较大。投资增长高位运行，销售市场稳中有降，并有趋冷迹象，需要引起高度重视。2018年，是我市历年来施工规模最大时期，达到923.66万平方米，其中住宅施工规模达646.49万平方米，但人口的集聚速度缓慢，开发速度超过人口集聚速度。

　　（三）维稳压力突显。近年房地产项目信访增多，购房者维权意识增强，更重要的是防大跌。一旦市场形势遇冷，销售不畅，价格下跌。企业就有可能出现资金周转困难，破产等问题。有的地方已经出台了相关政策，房子到结顶才批准销售，这样有利于维护购房者的利益。