房地产调控基调未变 房企发债结构分化明显

原标题：房地产调控基调未变 房企发债结构分化明显

摘要

【房地产调控基调未变 房企发债结构分化明显】房地产调控基调是否有变，依然万众瞩目。 12月12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 这一表述，既有此前一直强调的房住不炒，也新增了稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制。（中国金融新闻网）

　　调控基调是否有变，依然万众瞩目。

　　12月12日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这一表述，既有此前一直强调的“房住不炒”，也新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。业内人士表示，房地产调控基调没有变，打破了近期部分地区政策微调所引发的地产调控“松绑”的猜测。在整体融资环境依然趋严的背景下，房地产企业依然在多方开辟融资渠道，包括美元债在内的地产债是不可或缺的选项，但发债成本也有明显分化。

　　严控房企违规融资

　　今年以来，房地产企业面临的融资环境依然在不断趋严。

　　从市场较为关心的房地产贷款数据看，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速连续14个月回落。前三季度，新增房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币贷款新增量的33.7%，比去年全年占比降低6.2个百分点。可以看出房地产贷款持续回落。

　　在房地产贷款增速连续回落的同时，其他渠道融资也在收紧。此前5月17日，银保监会发布23号文，明确要求商业、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了银行、信托等金融机构要对房地产行业的放款加强监管工作。7月，国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”。

　　中原地产首席张大伟表示，最近房企明显更加关注资金链安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。从目前看，信托与海外融资都是规范而不是全面暂停，对于中小房企，特别是对于高负债率房企来说，预计未来融资难度将有所加大，但对于大型企业来说，影响相对有限。

　　人民法院网站消息显示，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。申请破产的地产商主要来自三四线城市，大多数属于地方中小企业。其中，负债高企、融资困难等成为破产的主要原因。

　　固收研究表示，当前，外部融资环境依然偏紧，地产企业规模为王的时代已经过去，迈入现金流为王、加速销售回款的时代。在此背景下，房地产从投资、开发到销售过程中，需要更加关注地产企业的资金链状况以及抵抗流动性风险的能力，因为这决定了发行主体的信用资质。此外，逆势扩张或将导致风险累积，需警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的房企。

　　房企海外发债热情不减

　　随着境内地产行业的融资环境趋紧，不少地产企业转向海外融资市场，境外美元债成为地产上市公司的一个重要融资渠道。

　　从过去两年看，境内房地产企业发行外债的规模显著上升。数据显示，2017年境内房地产企业美元债市场共发行507.28亿美元，创境内房企美元债发行历史新高。2018年，境内房地产企业共发行外债约497.70亿美元。