经济周期系列之三:“消失”的房地产周期

2005至2015的11年间,中国的房地产市场经历了3次持续时长3-4年的完整周期,而2015年至今的房地产周期却打破历史规律,房地产各项数据之间的关系和各线城市都出现分化。房地产周期真的消失了么?房地产周期消失后,整个房地产市场又以什么样的形式运行?本文通过对我国房地产市场需求的估算以及参考美国的历史经验给出了这些问题的答案。

    房地产需求主要由城镇化需求、二胎需求、结婚需求以及改善性需求组成。经测算,我国房地产市场需求短期内依旧疲软,2022年后受到改善性需求的拉动可能开始缓慢回升。未来十年,在人口因素(老龄化日益严重,出生率一路下行)、社会因素(结婚率持续走低)以及政策因素(棚改、限购等政策趋严趋稳)的三重压力下,我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期,即使按照最乐观的方式估计,未来的房地产总需求仅可能出现小幅上涨。

    根据美国经验,二十世纪七十年代前后,在人口增长减速、新生儿减少、城市化放缓的综合作用下,美国的房地产周期也经历了较大变化,主要表现在:持续时间从稳定的4-6年逐渐拉长,周期内走势由之前的“快上快下”变为“慢牛”与厚尾并存,房地产周期与经济周期的相关性逐渐减弱。根据我国房地产总需求的测算并参考美国的相关经验,我们认为未来中国房地产市场可能出现以下情况:

    一,房地产周期仍然存在,但持续时长会逐渐从短期(3-4年)过渡到中长期(8-10年)甚至超长期(10年以上)。

    二,房地产市场可能经历长期的缓慢上/下行,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

    三,房地产市场走势与整体经济走势分化,但缓慢积累的房地产泡沫可能成为衰退的源泉。

    风险提示:新增人口不及预期。