2020中国房地产市场展望：一二线城市房价不会大跌 你的房子会贬值吗

限购、限贷、限售、限商、限价， “五限谱”之下，未来房价走势如何，哪些房子还有投资价值，哪些房子会在周期调控下继续贬值

王博 | 文

马克 | 编辑

房地产是中国公司和普通老百姓资产配置中最重的一环。

2019年，房产在我国居民资产配比中已约占71%，相比之下，不少发达国家居民资产中房产的占比在50%以下，德国占比在56%左右，新加坡43%，日本则不到36%。

2016年上半年，北京金融街一套90平的商品房在高点时，可以卖到近2000万，这笔钱相当于一家中小型上市公司五分之一的净利润，可以让一个普通家庭迅速实现阶级跃迁，步入高净值群体。

十多年来，中国老百姓对房市寄予了太厚重的期望，但刚刚过去的2019年，房市表现对有房族而言却不尽如人意。

贝壳研究院数据显示，2019年北京全市二手房网签量14.5万套，同比2018年下滑5.5%。去年12月，北京二手房成交均价5.9万元/平，较2017年“317调控”当月历史峰值下跌12%。

这意味着北京2016年下半年之后的购房者，目前都处于投资亏损状态。而深圳、广州、上海由于强调控措施，全年表现也欠佳。

中信证券研究部的报告显示，2019年，地产逐渐回归正常收益，从百城住宅价格指数看，各线城市房价增速均在放缓。一线城市房价自2018年开始涨速归零，二三线城市增速均呈现逐渐放缓的趋势，目前同比已经降至5%以下。

2020年是中国房地产市场最新一轮周期性调控的第四个年头，此时，有房一族的红利正在消退，投资一线城市躺赚不赔的时代即将远去。

未来中国房价走势如何，2020年哪些城市还有投资价值，什么样的房子会在周期调控下继续贬值？

图/Unsplash

政策面继续维稳

2020年全国房价总基调依然是“稳”字当先。

房价涨跌主要看市场供需，一线城市如北上广深，强二线城市杭州、天津、武汉等人口净流入大、供小于求，自然房价坚挺。

但中国房价调控是政府主导，如北京虽然购房需求旺盛，但限购、限贷等政策抑制了炒房团，也限制了刚需与改善性需求购房者。

深圳与香港隔海相望，虽有大湾区红利加持，但其平均每平米房价约是香港的三分之一，这都源于深圳特区政府对房价的强管控。

图源：中国指数研究院

因此，宏观调控是2020年房价走势的指挥棒。

2019年12月12日，中央经济工作会议中，再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。房价的调控政策中，房住不炒、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期依然是主流方向。

中央正在探索房市长效管理调控机制，从2019年各城的表现来看，因城施策、一城一策与“三稳”并非空谈。

2019年12月31日，唐山发布新规，购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。

在新规发布之前，唐山房价已经连续数月迅速上涨。国家统计局数据显示，在2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格中，唐山新建商品住宅销售价格环比上涨1.9%，同比上涨11.9%，涨幅领跑全国。

2019年年底，震荡一年的深圳房价突然暴涨，深圳多个小区业主抱团涨价，并声明“谁报价低于10万，邻居们集体跟他绝交。”

对此，深圳住建局迅速回应，首次将大棒落在了房主身上，对涉事小区暂停二手房网签，同时规定房价涨幅超过5%买方可投诉。

规定涨幅上限虽然矫枉过正，但却反映了地方政府在一城一策指导方针下，稳定房价的力度与效率。

国家统计局数据显示，2019年10月四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。

抑制房价过快上涨，监管层不仅发力需求端，供给端也在压制。

从2017年底开始，中国政府就通过金融监管收紧了房企的融资渠道，迫于现金流压力，自2018年以来，房企们都在挥泪大甩卖，但去库存依然艰难。