李宇嘉：承担高房价如何还能保持消费水平？

　　作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学（金融方向）博士 李宇嘉　　　

01

房价上涨，才是拉动消费的真正动力！

中泰资本首席经济学家李迅雷，一语惊起千层浪，引来网友如潮水般的谩骂。一向研究谨慎、业内颇受尊重的学者，李迅雷的结论绝对经得起检验。但媒体和网友的力量太强大了，李老师不得不做一次知识的普及。房价上涨有四个效应，带动效应、收入效应、财富效应、预期效应。

一个一个来分析！

房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前，学术研究就证明，地产关联上下游60多个子行业。1998年启动房地产市场化，初衷也是想发挥地产带动消费的功能，应对亚洲金融危机。房价上涨，能带动上游的钢铁、水泥、建材等，下游的家具家电、装饰装潢、纺织服装等，甚至还能带动汽车消费。2018年汽车卖的不好，销售下滑了两成，有人说是楼市下滑惹的祸。当然，也有人说，高房价挤出汽车消费，反正楼市就是两头受气。

楼市火热了20年，现在对大家的影响，已深入骨髓。除了这60多个子行业外，寄生在楼市上的产业链长到你无法想象。比如，笔者熟悉的媒体行业，包括纸媒、自媒、社区论坛、中介等等，从业人员非常多，很多依赖房价上涨、楼市火爆。单单就广告而言，新盘营销广告策划，就不知道养活了多少人！

02

再说收入效应！

就和股票上涨一样，房价涨了，业主心里有底，消费自然增加。毕竟，房产在很多人眼里，不仅是一项实物财产，还是养老、子女上大学的依赖，这不就是消费吗？笔者身边这样的人很多，手上几套房，一边收租金、一边掐算资产增值了多少。2017年房价涨了很多，有位仁兄把抽屉的衣服都换了。

收入效应和财富效应并存。2016-2017年，高端白酒、SUV汽车、出国旅游、高档奢侈品，这些消费增幅都在50%左右。恰恰，这两年也是房价上涨最快、金融市场最火爆的时期。彼时，大家都在谈消费升级。其实，有消费升级的因素，但收入效应、财富效应推动，功不可没。

但短短1年后的2018年，“消费降级”就甚嚣尘上。趋势性的很难短期逆转，这是常识。尽管，消费升级存在，但远没有媒体或我们体会的那样乐观。从消费升级到消费降级的大喜大悲，背后就是2018年整顿影子银行、金融去杠杆。一损俱损，地产和金融都受冲击，消费自然下滑了。

03

所以，2018年以来消费不景气，除了地产以外，金融行业“负贡献”也很明显。据说楼下券商营业部，收入还比不上隔壁拉面馆。说白了，过去几年消费繁荣，很大程度上要拜资产市场所赐。其中，地产扮演重要角色，除了本身以外，其撬动资金的体量是巨无霸的，金融加速器自然驱动全社会通胀。

通胀，不在生活领域，就在资产领域。资产价格不断上涨，以及上涨自我实现后，消费预期就形成了！但凡拥有房产的人，没有不计算自己资产增加了多少。当下，收入差距并不是工资引起的，而是资产引起的。相对于你工资的增长，房产增长的财富预期效应更明显。高收入者，多半也要拜资产增值，才实现收入阶层晋级。股权也好、房产也好，大抵如此。

04

但现在，房价上涨对消费的拉动，出现了两个致命的问题，这导致地产的繁荣越来越得不偿失。一是，房价上涨，地价上涨，租金上涨，企业运行成本增加，为平衡收益，只能通过提高产品售价，或降低员工工资的方法来弥补。也就是说，高房价提高了全社会的成本，其结果是，一方面导致高房价承担者降低消费，另一方面导致实体企业在给房东打工。最后，搞实业还不如搞地产。