深圳公共住房将占四成 商品房价是涨还是跌

深圳的住房领域，要从三个数据谈起：40，20，2500万。40年，是深圳特区成立的时间；20平方公里，是深圳尚余可供开发的土地面积；2500万，是深圳2019年实际管理的人口数量。一言以蔽之，深圳当前面对的城市治理命题中，有关居住的呼声，最为迫切。

如何在城市发展40年的当口，实现从住有所居到住有宜居的住房体制改革？公共住房建设与商品房调控成为深圳当前“两手抓、两手硬”的解局之道。而如何避免走向“香港楼市”路径，探求“多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系”，不惑之年的深圳，要做的还有很多。

压力

40年间，人口从30万猛增至2500万

深圳究竟有多少人？官方数据显示，2016年末深圳常住人口为1191万，但实际管理人口规模已达2000万；2019年，常住人口1400万，实际管理人口2500万。十三五规划纲要中，深圳的人口目标为1480万常住人口。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁，用一组数据对比，呈现了深圳40年来辉煌巨变：深圳1980年建特区时，人口30万，GDP2.7亿，2019年常住人口1400万，实际管理人口2500万，比1980年增长了83倍，GDP可能接近2.6万亿，比1980年增长了将近1万倍。

尽管从上世纪八十年代初第一版深圳总规编制之时起，深圳就已经不断调整规划中的人口规模，但40年间人口数量增长83倍的“深圳速度”，显然给这座“超大城市”带来前所未有的考验。而另一方面，无法随着城市的飞速发展而不断增长的国土空间，成为了掣肘深圳2500万人口衣食住行等基本民生需求的先天短板。夹在两者中间的，是深圳高质量发展的城市使命。

掣肘

可供开发土地面积只有20平方公里

“一小三高”，深圳市规划和自然资源局副总规划师陈一新，用这四个字来囊括深圳发展所取得的成就。“三高”指的分别是人口密度高、经济产值高，创新水平高；“一小”，指的就是城市面积小。

作为中国地域最小的“特大城市”，深圳的市域面积约为1997平方公里，这其中，约50%留作生态控制区。40年城市建设，深圳的建成区面积从3平方公里迅速增大至超900平方公里，2004年起深圳人口城镇化率到达100%。依据深圳市土地利用总体规划规定，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内。

换言之，眼下的深圳，手中“剩余”的可供开发的土地面积仅约为20平方公里。在新一轮城市规划中，如何在有限空间范围内更好地配置资源，成为深圳将要解决的问题。而这其中，居住空间，成为首当其冲的民生痛点。

“领跑”

供需作用下的深圳楼市戴上“紧箍咒”

人口持续净流入带来了旺盛的住房需求，而土地空间资源的有限则在总量上压低了住房供应的“天花板”。深圳的商品房房价，也在供需的共同作用下不断“领跑”。

根据某房地产中介机构近日发布的《2019新一线城市居住报告》，19个新一线城市中，深圳以24.4的房价收入比，超过22.5的北京和17.5的上海，成为居住负担最大的一线城市。

2019年末，调整的豪宅税、解冻深汕合作区购房政策、取消“只租不售”的公寓，三项原本属于“微调”的房地产调控政策，却在此时为深圳楼市添了一把“旺火“。

据深圳中原研究中心统计数据显示，11月全市二手住宅共成交8013套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。这也是2016年5月以来，二手住宅成交首次突破8千套大关。

来自国家统计局的数据则显示，在全国二手房价格指数大势进入下行的年尾，深圳却以二手房价格指数同比、环比均连续三月超过北上广三城，“领跑”一线城市。

买了房的深圳人想的是还能不能涨，没能上车的深圳人更关心的则是还有没有机会降。围观者更想知道的，是深圳会不会走向“香港地产”道路。这三个问题代表的是不同群体对于楼市的不同需求，但共同折射出的则是仅靠商品房无法满足所有人居住需求的根本问题。

对深圳而言，严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价政策是对商品房市场调控不放松，落实“房住不炒”的要求，但更根本的问题则是住房体制已走到了改革的紧要关头。

破局

“二次房改”目的在于商品房与政策性住房并行

“构成多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系“，2018年，深圳启动新一轮住房体制改革。广为外界关注的数据有两个，其一是提出到2035年深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；其二是提出公共住房和商品房供应比例达到6：4。