西南证券：首次覆盖佳兆业(01638) 给予“增持”评级目标价4.2港元

　　智通财经APP获悉，4月6日，西南证券发布研究报告，首次对佳兆业集团(01638)评出“增持”评级，目标价由3.53港元调升至4.20港元。

　　销售实现高增长 可结算资源丰富

　　西南证券研报指出，公司销售实现高增长，可结算资源丰富。2018年公司实现合约权益销售700.6亿元，同比增长57%，高于TOP房企32%的平均销售增速;实现合约权益销售面积383.7万平方米，同比增长38%。

　　同时，公司的销售区域较为集中，且不断深化一二线城市布局，销售单价持续上涨，公司盈利能力有望持续提升。2018年公司在一二线的合约销售金额占比为97%，同比提升了2个百分点。2018年公司实现合约销售均价18261元/平方米，同比增长14%。同时，旧改项目的销售为公司销售额及销售单价的贡献较为显著，2018年旧改项目集中供地供货期到来，公司佳兆业未来城、平湖佳兆业广场及佳兆业盐田城市广场均为深圳区域销售主力，并对公司整体的销售单价单来较大的带动作用。公司在2019年可售货值为1580亿元，可售资源丰富。其中70%来自于大湾区，公司可售资源主要位于一、二线城市，可售货值占比高达94%，公司2019年销售目标为875亿元，大约对应55%的去化率，公司大概率可顺利完成销售目标。

　　收入稳步增长 融资成本改善

　　西南证券研报指出，公司收入稳步增长，融资成本改善。2018年集团实现营业收入387.1亿元，同比增加18.1%，实现毛利润111.3亿元，同比增长24.6%，毛利率达28.8%，同比提升1.5个百分点。其中地产开发销售占公司95%的营业收入。2018年公司实现核心净利润47.3亿元，同比增长304%。

　　负债方面，2018年末，公司净负债率为236%，同比下降64个百分点，随着业务逐步释放以及债务的不断改善，公司净负债率将持续下行，预计2019年公司净负债率可降至200%以下。融资方面，2018年公司期末加权融资成本为8.4%，同比上升0.12个百分点，主要是受到融资环境收紧市场利率上行影响。从债务结构来看，2018年末，公司总负债为1090亿元，较2017年减少了20亿。

　　拿地深耕大湾区 旧改项目储备丰富

　　西南证券研报指出，拿地继续深耕大湾区，公司旧改储备项目丰富。据统计，公司总土储达2400万平方米，土储优质，成本较低。2018年公司新增土地权益建筑面积332万平方米，平均土地成本为4759元每平方米，对应权益拿地价格为157.8亿元，共收购30个地块，其中粤港澳大湾区的新增土地权益投资额占比达56%。2018年，公司首次进入海南省三亚市。截至2018年末，公司土地储备共计2400万平方米，权益占比87%，其中大湾区土储达1300万平方米，占比54%。土地储备中，在建和持作未来开发土地储备占比高达92%，住宅和商业土地储备占总储备量的98%，其中住宅土地储备占比高达86%;公司在一、二线城市拥有丰富优质的土地储备，总货值4640亿元，其中大湾区土地储备货值约3370亿元(包含旧改货值1920亿元)，占总货值的73%。

　　同时，截至2018年底，公司共计3005.7万平方米旧改项目尚未纳入土储，同比增长25%，其中深圳占比31.8%、广州占比31.6%、中山市占比23.3%、惠州市占比11.4%，另外在珠海、东莞、佛山及上海均参与少部分旧改项目的开发销售。公司在大湾区有多年旧改成熟经验，过去10年(2008年-2018年)每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米，未来公司在旧改项目转化为可供开发的建筑用地具有较强的优势。旧改项目具备开发周期长、成本较低、以及区域性特点，在短期(1-2年)公司可实现供地、供货项目可售面积约220.5万平方米，预计可售货值1242.9亿元;中期(3-5年)可实现供地项目可售面积为850万平方米，预计可售货值4484.8亿元;长期(5年以上)可实现供地项目面积为1995万平方米，总计长期可释放逾万亿旧改货值。

　　西南证券认为，佳兆业集团拥有丰富的旧改经验，同时具备充裕的土储货值，以及较为稳健的盈利能力，未来，将最大限度受益于粤港澳大湾区的发展红利，释放万亿货值，并继续坐稳湾区的龙头房企地位，是一家具有长期投资价值的集团。