资本市场回暖 多元化助力规模房企估值整体提升

　　2019年初至今，多地“因城施策”微调政策。此外，证监会加快审批节奏，多家房企公司债申请获批，加上央行全面降准。在此背景下，房地产板块持续上涨，市场行情回暖迹象明显。

　　业内分析认为，在资本回暖的同时，房地产上市公司的估值水平也在明显回升。随着行业集中度增加，规模房企多元化趋势增强，预期未来房企的整体估值水平有望进一步提升。

　　A股房企全线上涨

　　3月份以来，由于资本市场回暖，地产股在H股和A股继续集体保持着强势。尤其是A股房企，由于大盘在2月份连续大涨，几乎所有的A股房企在2月份都实现了上涨。

　　克而瑞地产研究中心的统计数据显示，H股方面，2018年12月上市的万城控股在3月份的股价表现较为突出，单月涨幅达到了53.91%。主要是得益于2月26日至28日三天的大涨，其中27日的涨幅甚至达到了23.4%，从而拉动了企业在2月的股价。

　　在A股房企方面，市北高新在进入2月份之后几乎保持了全月的涨势，尤其是在2月最后几个交易日的连续涨停拉高了股价，虽然在28日上演了“天地板”，然而其单月涨幅仍然高达80.25%。

　　克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣分析认为，2018年是经济转型的一年，作为支柱型产业的房地产行业也同样面临严峻挑战。在“限价”、“限购”等一系列的政策调控背景下，房地产行业发展的环境日趋严峻，其在资本市场中的表现也不免受到影响。

　　根据市场数据计算，2018年初至年末A股房地产板块下跌33.5%，相较于2018年下半年的低迷态势，2019年初至今房地产板块上涨16.9%，市场行情回暖迹象明显。

　　在这样的情形下，房企市值水平也得到明显回升。以销售规模达千亿的30家规模房企为代表，超过三分之二的房企市值出现回升。其中，市值回升最显著的是富力地产，增长26.6%，较2018年全年增加了56.2个百分点。

　　朱一鸣表示，在资本市场中，除了市值的涨跌幅一定程度上反映企业的经营状况，企业估值是反映市场对企业未来预期的重要指标。在资本市场回暖的态势下，随着市场关注度与活跃度的日益提升，估值一方面作为房企投融资需求的对等依据，另一方面作为资本方拿捏安全边际的重要依据，其重要性尤为显现。

　　“尽管房地产行业作为我国经济支柱型产业有着良好发展，但其在资本市场中，尤其在其他行业的对比下估值却处于低位。”朱一鸣说，一方面由于房地产行业属于周期性行业，且受政策引导性较强，在2018年经济下行以及房地产行业出台限制性政策不断的情况下，估值难免受到影响；另一方面，大规模政策调控对房地产发展产生一定抑制作用，导致部分房企的潜在价值尚未被挖掘，存在一定程度的低估。

　　房企及物业公司纷纷港股上市

　　3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

　　克而瑞方面的统计数据显示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。在房企旗下物业管理公司方面，3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

　　2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

　　2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

　　此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

　　此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

　　多元化助力房企估值提升