国泰君安：公司首次覆盖报告：关联交易保证高增长，兼具外部拓展能力

国泰君安3月22日发布对永升生活服务的研报，摘要如下：

　　本报告导读：

公司背靠旭辉集团，同时兼具外拓能力，未来2年高速成长，业绩增长确定性高，估值较同行偏低。

摘要：

我们预计永升生活服务公司2018-2020年营业收入分别为10.62亿元、18.70亿元和28.10亿元，归母净利润分别为1.00亿元、2.11亿元和3.19亿元。对应EPS为0.07、0.14和0.21元，参考可比公司PEG，永升生活服务低估，给与2019年PE25X，对应价格为3.5元人民币/4.07港元，首次覆盖给予“增持”评级。

三大业务共同发力，迎业绩快速增长期。①2015至2017年公司在管建筑总面积由980万平米上升至2650万平米，CAGR64.5%，公司规模不断扩大。②2015至2017年公司的基础物业管理服务收入已由2.1亿元上升至4.7亿元，CAGR50.4%，非业主增值服务平稳增长。③多元化社区增值服务收入占比由2015年的7.3%上升至2017年的15.2%，该类业务2017年的毛利率高达62.4%，公司收入结构的优化。

三大核心竞争力奠定长期增长基础。①公司的实际控制人为林中先生，他亦为旭辉控股的实际控制人。假设商品房的开发周期为2至3年，预计到2020年底，旭辉集团将为永升生活服务公司带来约1428万平米的储备面积。②公司高管团队经营丰富，有良好的股份激励，此外人才培养体系及辅助体系非常完善。③公司外拓能力强，截至2018年上半年，公司来自于独立第三方物业的在管面积占比已高达57.9%。

物业管理行业发展潜力很大，市场走向集中。①CR100已由2013年的16.28%上升至2017年的32.42%，CR10亦在同一时期由4.85%上升至11.06%，行业仍处于不断整合中，整体集中度仍在提升。②市场初现物管品牌意识，业主地产商纷纷转向品牌物管。

风险提示：房地产周期波动的风险；许可证、牌照未能持续被授予的风险；人力成本或其他经营成本上涨的风险；未能及时发现分包商不当行为的风险；监管环境变化从而带来的物业管理费率收取金额下降的风险；公司未来规模增长和增值业务拓展不达预期风险