财富证券：大悦城住宅与商业齐驱

原标题：财富证券：大悦城住宅与商业齐驱 来源：财富证券

乐居财经讯 李礼12月27日，财富证券发布大悦城（000031） 研报。

投资要点：

大悦城由中粮集团下两大地产相关平台——中粮地产和大悦城地产重组而来。重组后，公司集二者的优势业务于一身，“住宅+商业”双轮驱动，“销售+运营”双线经营。公司住宅与商业板块相互支持、相互提升，组成一个有机业务整体，进一步满足更为多元化的市场需求。

住宅业务稳步增长，产品线清晰。公司住宅板块从高端改善型到刚需首置型，产品布局覆盖完善。公司商品房销售稳步增长，2019 年 1-10月销售额 531.2 亿元，位列第 50 位。公司已售未结资源丰富，预收账款稳步增长，随着公司结算进度加速，营收增长锁定性较高。公司实现“3+X”区域布局和“一线核心—二线中心—三线省域中心”城市层级分布格局，近年来加大了拿地力度，土储充沛且布局合理。同时，受益于“住宅+商业”联动的经营模式，公司在拿地过程中能够具有相对较强的议价能力，盈利能力在同类房企中占据优势，但由于公司有息负债的增长，未来融资费用增长或将部分侵蚀公司盈利。

投资运营业务运营能力优异，精准定位细分客群。随着线上商业增速的放缓、社交网络和新媒体的发展，以及房地产从增量市场向存量市场的转变，更多的商业地产开发商逐渐转型承担开发与运营管理的双重角色。通过细分客群，公司细化大悦城、大悦春风里和祥云小镇产品线，主要聚焦一二线核心区域商业。大悦城在《2019 中国购物中心运营优秀企业》中位列第三，已开业购物中心物业出租率 96%，出租率较高且稳定，租金收入增速稳定，运营能力优异。公司拥有在建及拟建的大悦城 5 个和大悦城春风里项目 4 个，新增项目将为公司投资物业板块的持续增长提供源源不断的动力。2019H1 公司投资物业毛利率达 64.76%，拉动整体毛利率的提升，投资运营业务盈利能力优异。此外，公司投资运营业务更是轻重模式结合，助力公司加速发展。

盈利预测与投资评级：预计公司 2019-2021 年分别实现归母净利润27.58、32.16、41.25 亿元，对应 EPS 为 0.70、0.82、1.05 元，对应 PE为 9.88X、8.47X、6.60X。综合行业估值水平，给予公司 9-10 倍估值，对应 6-12 个月合理区间 7.38-8.2 元，给予公司“谨慎推荐”评级。

风险提示：商业地产竞争风险；住宅销售不及预期；融资政策收紧。