刘水：新时代房地产经济学之“因城施策”

原标题：刘水：新时代房地产经济学之“因城施策”

　　“新时代房地产经济学”由“因城施策”、“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”等，一系列新理念新措施共同组成的政策框架体系。毫无疑问，“因城施策”是新时代房地产经济学的重要组成部分，也是房地产市场管理的重要创新，必将对我国房地产市场走势产生影响。“因城施策”能减小不同城市房地产市场共振、减小房地产系统性风险，拉长房地产周期，但潜藏风险蔓延特性。

　　1、新时代房地产经济学

　　“十八大”以来，中央实施了一系列房地产市场调控的新理念、新政策，如“房住不炒”、“购租并举”、“住有所居”、“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”，这些共同构成了“新时代房地产经济学”政策框架。政策框架，通常指在一定时期、一定的政策目标下，由相互联系、相互影响的政策构成的完整有机体系。“住有所居”是房地产政策目标，“房住不炒”是对房地产的新定位，“购租并举”是房地产新发展理念，“因城施策，稳地价、稳房价、稳预期”是长效管理机制，“不将房地产作为短期刺激经济的工具”是短期管理措施，由这些房地产政策目标、定位、发展理念、长效机制、短期措施共同组成了“新时代房地产经济学”。与之前房地产政策相比，“新时代房地产经济学”有新的房地产目标、定位、有新的发展理念，并且是长效机制和短期管理相结合，对这些都有清晰明确的表述。新的定位、新发展理念、长效机制和短期管理为达成“目标”服务，长效机制和短期管理是对新定位和新发展理念的贯彻和落实，这些就构成了一个相互联系的、有内在逻辑的政策体系。对房地产从业者来说，要全面把握和理解新时代房地产经济学。

　　2、“因城施策”政策沿革

　　“因城施策”政策演化路径为：分类指导-分类调控-因地施策-因城施策。毫无疑问，“因城施策”是新时代房地产经济学的重要组成部分，是新一届领导对房地产市场管理政策的重要创新。通过梳理近几年住建部的“全国住房和城乡建设工作会议”、《政府工作报告》、“中央经济工作会议”，这些重要事件是观察房地产政策形势动向的重要窗口，发现“因城施策”政策的形成有一个明显脉络。在2013年12月“全国住房和城乡建设工作会议”上，时任住建部部长的姜伟新部署2014年工作时指出：“要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。”这是官方首次提出“分类指导”调控思路。

　　2014年3月《政府工作报告》指出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求”，进化为“分类调控”。 2015年3月《政府工作报告》指出“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”又进化为“因地施策”。2015年12月“全国住房和城乡建设工作会议”上，时任住建部部长陈政高指出“进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。”经过分类调控-因地施策，2015年12月“分城施策 ”调控思想初步形成。