一宗地价格超全年地方财政税收收入 一个中部县城楼市样本

相比往年，2019年春节，赵先生回乡除了可以陪父亲过节，他也在县城开拓了自己的生意。

他的家乡在皖南大别山深处的一个县城，地处皖鄂赣三省交界。

从20岁开始，赵先生就离开家乡在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市创办了房地产经纪公司，从事新房销售代理业务。

这个县城是一个国家级贫困县，为了实现该县脱贫，所属地市拟定了不少机关事业单位、国营企业、学校医院、银行商会逐一和该县贫困乡镇及村落结对帮扶。

但这样一个中部省区的贫困县，县城核心区的新房价格，从5000元/平方米左右，涨至7000元/平方米以上，却只用了两年时间。

受益于房价上涨，省会城市一家房地产开发企业得以进入当地市场。距离县城核心区往北10公里的镇区，这家省会城市地产商拿地开发了一个商品房项目。这个镇区与县城核心区之间，则是县城里提供了最多工作岗位的工业园区。

赵先生在省会城市拓展的客户关系，让他有机会独家代理了这个商品房项目。预计一直到2019年上半年项目开盘预售，他招募的经纪人都有了一份新的工作——留在县城卖房。于他而言，2019年将多了些回家的机会。

“主要业务和项目还会继续在省内城市，但会有意识地扩大一些县城楼盘的销售代理。”赵先生告诉《中国经营报》记者，“以前县城楼盘销售很慢，现在房价稳步上涨，库存去化比较快，销售代理的利润也比较稳定。”

高达数亿元的地价

皖南大别山深处的县城里，难得出现一次大新闻。而在过去一年里，县城的土地市场却连续搞出了两次“大动静”，无不轰动。

2018年8月份，该县东北新城一宗商住用地出让成交，地块面积3.7万平方米，规划建筑面积8.16万平方米，成交价格接近3亿元，平均楼面地价接近3600元/平方米。

2019年初，该县东北新城又一宗商住用地出让成交，地块面积8.2万平方米，规划建筑面积逾18万平方米，成交价格约5亿元，平均楼面地价超过了2700元/平方米。

不过，这宗地块出让时设置了限制性条件，地块当中约15%的计容建筑面积将建成商业部分，且要求开发企业对商业部分的自持比例不低于75%。因此，如果仅按照可售商住面积分摊地价，成交楼面地价约为3200元/平方米。

这是当地政府有意开发建设商业广场，对于这样一个县城而言，购物中心与商场总是十分稀缺，且又十分必要。据记者了解，拿地的开发企业已经计划将这宗地块开发建设成“未来中心广场”综合性项目。

该县东北新城出让的两宗地块，合计成交地价接近8亿元。根据该县政府官方发布的统计信息，2018年全县一般公共预算收入为12.56亿元，其中地方财政收入7.46亿元，地方财政税收收入4.55亿元。

这意味着东北新城两宗地块土地出让金，相当于2018年该县一般公共预算收入的2/3，也超过了该县全年的地方财政收入；后一宗东北新城地块近5亿元土地出让金，则超过了该县2018年地方财政收入的税收收入。

2018年该县一般公共预算支出为51.9亿元，与当期该县的一般公共预算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出让金（政府性基金预算收入）则成为当地政府预算外收入的重要来源与补充。

几亿元土地出让价格，这在之前该县土地市场的成交记录上，无迹可寻。几年前，该县对东北新城的划区开发，使得该区域的土地与新房价格水涨船高，财政上对土地出让的依赖度提升。

东北新城毗邻县城最好的高中学校，同时规划兴建了政务服务中心、体育中心与县委党校等之后，新城名都、御园小区、龙溪山庄、新城华府等多个商品房项目相继开发建设。

过去两年间，东北新城的新房价格也从5000元/平方米左右，稳步上涨到7000元/平方米，部分楼盘报价甚至接近8000元/平方米。

“东北新城的房价，比某知名全国性品牌房企在所属地市的商品房项目价格还高，该房企市区项目报价也只有6000元/平方米左右。”一位在县城政府部门任职的人士告诉记者，他们的印象里，全国性品牌开发商，代表着区域的高房价水平。

但是，目前主导这个县城房地产开发的地产商，仍然是本地企业，而省会城市等省内开发企业也已经嗅到了机会，开始陆续进入当地市场。

2018年8月份以近3亿元代价获取东北新城一宗地块的开发企业，是一家名为“赵记永芳房地产开发有限公司”的地产商。这家由自然人股东出资的民营地产公司，它的实际控制人在县城深耕已久，早年从事商贸物流业务，进而拓展至房地产开发与销售业务。

而在2019年初以近5亿元代价获取东北新城另一宗地块的开发企业，则是“海蓝蓝置业有限公司”，同样是一家本地民营地产商。而当时与其一同竞买该宗地块的开发企业，包括上述全国性房企等4家地产商。