楼市泡沫破灭？调控过猛，58万个地产项目停滞，这个大国骚乱了

楼市泡沫破灭？调控过猛，58万个地产项目停滞，这个大国骚乱了   时间：2019年12月30日 13:57:46&nbsp中财网    

　　对于拥有十多亿人口的大国印度来说，打击投机炒房，预防地产风险泡沫，同样是一件很重要的大事。但有时用力过猛似乎会收到相反的效果。

　　近日，据新华社援引《日本经济新闻》报道，由于一部两年前的法律和2018年秋季以来的信用紧缩，印度很多住宅建设项目出现延期或停工。这就导致许多付了房款的印度人没法住进自己已经买了的房子里。

　　“钱都交了，希望早点盖好我的房”，已支付200万卢比（约合人民币19.22万元）住房预付款的一位公务员这样抱怨。

　　01

　　58万个项目已经陷于停滞

　　《日本经济新闻》12月26日报道，如今很多印度房地产开发项目陷入停滞。开发商虽然向买家收了预收款，但因工程停滞而无法交房。

　　据印度大型房地产咨询企业Anarock的数据显示，截至9月底，仅印度七大城市圈就有58万个项目陷入严重的工程延误或完全停工，售价相当于4.64万亿卢比（约合4547亿元人民币）。

　　《日本经济新闻》称，导致如今印度房地产市场混乱的原因主要有二：

　　一是印度2017年5月引进的房地产开发调控法案。在此之前，印度的房地产开发项目属于名副其实的完全没有法律监管的地带。一般情况是开发商借助1张广告就向买家收取预收款，利用这笔资金支付材料费和工程费，然后建设住房。也就是说，开发商没有自有资本，完全依赖向购房者提前收取的资金来拓展业务。而且这笔资金被挪用的情况突出。

　　而新法案则规定，以各项目专用的纳入监管的账户来管理预收款。这样一来，原有的住宅项目多数突然陷入违法状态。未能返还挪用的资金，进而无法开设专用账户的项目无法注册，相继停工。

　　二是自2018年秋季以来，印度不少大型非银行金融机构陷入手头现金不足的窘境，依赖这些机构贷款的房地产开发商相继出现债务违约，导致停工的项目进一步增加。

　　非银行金融机构的不良债权增加，导致资金在流入和流出非银行金融机构方面发生信用紧缩，更加加剧了这种恶性循环。

　　印度央行行长达斯表示，央行对规模最为靠前的50家非银行金融机构的监管正在加强，央行的监管团队将会毫不犹豫采取措施，确保不让任何一家大型非银金融机构发生崩溃，并进而波及金融系统的整体安全。据悉，这50家非银金融机构的市场占有率达70%。

　　事实上，自从2017年印度房地产开发调控法案颁布以来，该国的房地产市场泡沫就逐渐被挤破。

　　据莱坊房地产研究报告，2017年，印度上市的新房共103570套，同比大跌41%，比2010年巅峰时期的48万套少了78%。

　　印度最大城市孟买呈现出“量价齐跌”的趋势，2017年，该市的的居民住宅平均价格下跌了5%。这是近十年来首次出现这种现象。而到了2018年，这一指标继续下降了6.8％。

　　2019年，国际房地产咨询公司Estate Rating&Research发布报告，第一季度印度的一级城市加权平均价格又下降了2%。

　　认为事态严重的印度政府在今年11月宣布，通过与国有金融机构的共同出资，设立为重启工程提供贷款的2500亿卢比的国营基金，但这笔款项与问题整体的规模相比，仍显得杯水车薪。

　　值得注意的是，民间的住宅建设投资与汽车等耐用品消费、企业的设备投资等并驾齐驱，都是印度经济的民需的支柱之一。而且房产占到印度家庭资产的七成，如果价格崩溃，印度家庭的购买力和消费意愿将受到严重打击。

　　02

　　印度经济增长“奇迹不再”？

　　去年，不少经济学家认为印度可能成为全球增长最快的经济体，但短短一年内，印度经济单季增速就从8%急速降到了5%。

　　就印度的汽车行业，截至9月份，印度乘用车销量已经连续11个月出现下滑。印度汽车生产商协会（SIAM）11日公布的数据显示，9月份，印度乘用车销量下滑24%至223317辆，其中轿车的销量跌幅更是超过33%。

　　除了像汽车和房地产这样的硬数据，利用其他“花式”办法亦能管窥出印度经济的衰退，比如男士内衣。

　　印度南部城市蒂鲁普（Terupur）是该国大部分针织品的生产地。在内衣商场内，商贩指着货架上鼓鼓的男士棉内裤和背心说，“内衣的销售量下降了50%”。

　　格林斯潘（Alan Greenspan）在早年经营咨询公司的时候，如果想知道经济的发展趋势，经常会把男性内衣的销售情况作为参考。后来担任美联储主席的格林斯潘表示，当时局艰难时，男士会首先放弃更换谁都看不见的破旧内衣，然后再减少其他开支。按照这个标准来看，亦可证明印度经济增速萎靡。

　　印度政府11月底发布的数据显示，7月～9月印度国内生产总值（GDP）增长率为4.5％。是仅次于2013年1月～3月的4.3％以来的低增速。印度中央银行12月5日把2019年度增长率预期下调至5.0％，创出2008年度以来最低，比10月的上次预期下调1.1个百分点。

　　印度经济增速持续下滑，导致失业率飙升。印度经济监测中心1日发布的数据显示，2019年10月，印度失业率升至8.5%，为2016年8月以来最高水平。

　　与此同时，印度国内通货膨胀抬头。12月13日，印度央行公布的数据显示，印度11月整体物价同比上涨5.54%，高于预期的上涨5.30%以及前值4.62%。

　　详细报告显示，印度11月食品成本价格同比攀升10%，高于10月的7.89%，而这主要是因为当地的必备食材——洋葱价格暴涨导致。

　　03

　　降息没效果，IMF急了

　　印度经济增速下滑也引起了印度政府和国际机构的警觉，纷纷给出各自的“解药”，希望能够力挽狂澜。

　　印度央行18日公布的最新央行货币政策会议纪要显示，不断加深的经济放缓令人担忧，货币政策必须有所作为。印度央行在10月1~4日召开了双月货币政策会议，并将银行回购利率下降25个基点。

　　为促进经济增长，印度央行今年已累计6次降息共135个基点，是亚洲央行中降息幅度最大的。但此举对经济的提振微乎其微。

　　今年9月份的时候印度还宣布，将围绕住房建设和外贸发展等领域出台系列经济刺激政策，以应对国家经济增速放缓。

　　与“疯狂放水”的印度央行不同，国际货币基金组织则认为，印度经济当前的症结在公共债务问题上。

　　该机构首席经济学家吉塔·戈皮纳特上周表示，可能会将印度2019年财年(2019.3-2020.3)的经济增长预期从6.1%下调至5%。IMF预计，印度一般政府债务升至占GDP的68.1%，为3年来最高水平。IMF建议印度采取措施，将这一比例压低至60%。

　　11月，穆迪将印度的信贷评估前景降至负面，理由包括影子银行危机恶化、经济长期放缓至公共债务不断上升等问题。该评级公司预计，2019财年印度的预算赤字占GDP的比例将达到3.7%。

　　IMF指出，印度政府应避免采取刺激经济的财政刺激措施，而应着重于削减公共债务，以便腾出财政资源用于投资。

　　普林斯顿大学客座教授阿肖卡·莫迪也表示，“（印度）此前通过基于借贷的房地产开发和建筑业推动经济增长的泡沫终于开始萎缩”。（微信公众号资管网）

　 中财网